פסק-דין בתיק ת"א 11012-12-08

1.         התובע הגיש תביעה כנגד הנתבע, עורך דין במקצועו, על מנת שבית המשפט יורה לנתבע לרשום זכויות התובע בדירה שרכש בשנת 1972, וכן יחייב את הנתבע בפיצוי התובע בגין האחור ברישום.

2.         עובדות הרקע

2.1        ביום 4.10.72 חתם התובע על הסכם לרכישת דירה מחברת חיים ארבספלד, חברה לבינוי ולפיתוח בע"מ, במסגרתו רכש דירת מגורים בבית דירות ברח' המייסדים 8/15 בקרית אתא תמורת הסך של 72,000 ל"י (להלן " ההסכם"). באותו מועד היה התובע כבן 25, איש צבא קבע ובמהלך השרות נשא את השם "כרמל". התובע היה בין שני הרוכשים הראשונים של הדירות, והדירה נרכשה "על הנייר", טרם בנייתה.

2.2        התובע לא שכר שירותיו של עורך דין אחר שייצג אותו בהסכם זה, על אף שניתנה לו אפשרות כזו, והוא נסמך על הייצוג של הנתבע, שהיה גם עורך הדין של החברה המוכרת.

2.3        בהסכם נקבע כי המוכרת תעשה את כל הדרוש להעברת הזכויות בדירה על שם התובע. התאריך המחייב לרישום הזכות לא מולא בהסכם. עוד נקבע, כי הנתבע יטפל בביצוע העברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין ותאריך העברת הדירה יקבע על ידי הנתבע. לצורך כך נחתמו כל המסמכים הדרושים (ס' 8 להסכם).

2.4        בס' 13 להסכם נקבע - כי התובע ישלם את הוצאות העברת הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין ובכלל זה חלק יחסי בהוצאות רישום הבית המשותף. כמו כן ישלם התובע את שכר טרחתו של הנתבע עבור עריכת ההסכם והעברת הדירה בלשכת רישום המקרקעין בסך של 1.5% ממחיר התמורה.

2.5        התובע שלם את מלוא התמורה עבור הדירה.

2.6        לא נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע עצמו בעקבות הסכם המכר. 

2.7        ביום 21.1.83 רשם הנתבע הערת אזהרה לטובת בנק משכנתאות לישראל "על כל הבעלים" בגין הלוואת משכנתא שקבל התובע.

2.8        בזמן חתימת ההסכם היתה הקרקע עליה נבנה הבנין בתהליך של רפרצלציה (עובדה שאוזכרה בהסכם). הרפרצלציה אושרה רק לאחר חלוף כ-13 שנה מחתימת ההסכם, בראשית שנת 1984. רישום הבית המשותף הושלם רק בפברואר 1998. זכויות התובע בדירה לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין עד למועד הגשת התביעה, דהיינו מהלך כ-36 שנים מהחתימה על ההסכם, או כ- 10 שנים לאחר רישום הבית המשותף.

            הנתבע טען להגנתו 3 טענות עיקריות, שהביאו לתפישתו לדחיית רישום זכותו של התובע:

א.         החברה הקבלנית שבנתה את הבנין נקלעה לקשיים כספיים ולא שלמה תשלומי מס רכישה ומס שבח.

ב.         התעוררה בעיה בהצמדת החניות של הדיירים לדירות, מה שעיכב את תשריט הבית המשותף

ג.          התובע לא השלים את תשלום חוב שכר טרחתו של הנתבע.

2.9        במהלך ניהול התיק, בסוף שנת 2010, רשם הנתבע את זכויות התובע בדירה בלשכת רישום המקרקעין. נותרה לדיון המחלוקת בשאלה האם קיים חוב של התובע בעבור שכר טרחה של הנתבע,  ואם התנהלות הנתבע נגועה ברשלנות.

3.         האם אי תשלום מיסים עכב את פעולת הרישום

3.1        הנתבע טען כי אחד הגורמים לעיכוב ברישום הזכות היתה העובדה שהחברה הקבלנית נתקלה בקשיים כלכליים ולא שלמה את מס השבח ומס הרכוש, שאישוריהם היו דרושים לצורך רישום הזכות.

            להוכחת טענה זו צרף הנתבע 3 מסמכים, אלא שאין בהם כדי לתמוך בטענתו (נ/6). מסמך נ/6א' הוא דרישת תשלום ממס רכוש שנשלחה לנתבע בעבור החברה הקבלנית, בחודש ינואר 1976. לא הוצג מכתב בו הנתבע מעביר לחברה הקבלנית את דרישת התשלום,ולא הוכח במסמך כלשהו, מתי בוצע התשלום. מסמך נ/6ג' הוא הודעת שומה לתוספת מס שנשלחה באוקטובר 1975 משלטונות מס שבח לנתבע, בעבור החברה הקבלנית. גם לגבי מסמך זה לא הוצגה ראיה שהנתבע העבירות לחברה הקבלנית, או מתי שולם הסכום. מסמך נ/6ב' הינו אישור לרישום פעולה בפנקסי המקרקעין לגבי מס שבח, שנמסר לנתבע בספטמבר 2001, כאשר בצע רישום זכויות עבור דיירים אחרים. אין במסמך זה ללמד על המועד בו שולם מס השבח, אלא על העובדה שבמועד זה לא היה חוב מס שבח.

3.2        מר ארבספלד, הקבלן, העיד כי לא היו בעיות של מיסוי, לא היה כל פיגור מטעם החברה הקבלנית לגבי תשלום חובותיה, ונתן אישור 50 לכל דייר לצורך רישום זכותו (עמ' 18 לפרטיכל).